Baufinanzierung mit Bausparvertrag kombinieren — lohnt sich das?
Banken und Bausparkassen empfehlen die Kombination aus Kredit und Bausparvertrag gerne. Klingt nach Sicherheit und Zinsfixierung — ist aber in vielen Fällen teurer als ein reines Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung. Ich zeige Ihnen die Zahlen und erkläre, wann die Kombi wirklich Sinn macht.
Das Wichtigste in Kürze:
- • Bausparkombi: endfälliges Vorausdarlehen + Bausparvertrag — Tilgung erst bei Zuteilung
- • Abschlussgebühr 1–1,6 % der Bausparsumme — sofort fällig, auch wenn Sie nie abrufen
- • Zuteilung nach 7–12 Jahren — keine exakte Planbarkeit
- • In den meisten Fällen besser: 15-jähriges Annuitätendarlehen ohne Bausparkasse
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Zum Rechner →Was ist eine Bausparkombi-Finanzierung?
Bei der klassischen Bausparkombi nehmen Sie zwei Produkte gleichzeitig:
Vorausdarlehen (endfällig)
Sie nehmen das gesamte Darlehen auf und zahlen nur Zinsen — keine Tilgung. Das Darlehen bleibt also konstant bei z. B. 200.000 €, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist.
Bausparvertrag (parallel)
Gleichzeitig besparen Sie monatlich einen Bausparvertrag. Nach 7–12 Jahren ist die Bausparsumme zur Hälfte angespart (Mindesteigenleistung) — der Vertrag wird zugeteilt. Mit dem Bausparvertrag (Guthaben + Darlehen) lösen Sie das Vorausdarlehen ab.
Das klingt nach durchdachter Zinssicherung. Das Problem: Während der Ansparphase zahlen Sie sowohl Zinsen auf das volle Vorausdarlehen als auch die monatlichen Bausparbeiträge. Das ergibt häufig eine höhere Gesamtbelastung als ein direktes Tilgungsdarlehen.
Bausparkombi oder reines Darlehen?
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Termin vereinbaren →Rechenbeispiel: Bausparkombi vs. reines Annuitätendarlehen
Kaufpreis 350.000 €, 20 % Eigenkapital (70.000 €), Darlehensbedarf 280.000 €. Vergleich über 25 Jahre (Stand: März 2026):
| Position | Bausparkombi | Annuität 15 J. |
|---|---|---|
| Darlehensbetrag | 280.000 € | 280.000 € |
| Abschlussgebühr Bausparvertrag (1,6 %) | 4.480 € | — |
| Zinsen Vorausdarlehen (3,8 %, endfällig, 10 J.) | 106.400 € | — |
| Zinsen Annuitätendarlehen (3,9 %, 15 J.) | — | 78.200 €* |
| Bauspardarlehen nach Zuteilung (1,5 %, 15 J.) | ~38.000 € | — |
| Anschlussfinanzierung Rest (geschätzt, 15 J.) | — | ~42.000 €* |
| Geschätzter Gesamtzinsaufwand | ~149.000 € | ~120.000 €* |
| Monatliche Rate Phase 1 | ~1.500 € (Zins + BSV) | ~1.380 € (Annuität) |
* Anschlussfinanzierung geschätzt auf aktuellem Zinsniveau — tatsächlicher Zins in 15 Jahren unbekannt. Bausparkombi sichert das Darlehen nach Zuteilung ab 1,5 % — das kann bei steigenden Zinsen ein Vorteil sein. Stand: März 2026.
Das Problem: Zinsschere in Phase 1
Bei der Bausparkombi zahlen Sie in den ersten 10 Jahren Zinsen auf das volle Vorausdarlehen (weil keine Tilgung stattfindet) UND gleichzeitig die monatlichen Bausparbeiträge. Beim Annuitätendarlehen sinkt die Restschuld jeden Monat — was die Zinslast über die Zeit reduziert. Ergebnis: Die Bausparkombi ist im Vergleich in den ersten Jahren meistens teurer.
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Termin vereinbaren →Wann lohnt sich die Bausparkombi?
Es gibt Situationen, in denen die Bausparkombi echte Vorteile bringt:
Zinsen steigen stark — in 10–12 Jahren
Wenn die Anschlussfinanzierung in 10–12 Jahren zu deutlich höheren Zinsen fällig würde (z. B. 6–8 %), sichert das Bauspardarlehen mit 1,5 % das günstige Zinsniveau. Ein 15-jähriges Festzinsdarlehen bietet dieselbe Absicherung — ohne Abschlussgebühr und mit klarer Planbarkeit.
Staatliche Förderung nutzbar
Arbeitnehmer mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen unter 35.000 € (ledig) oder 70.000 € (verheiratet) können die Arbeitnehmersparzulage (9 % auf bis zu 470 € jährlich = max. 43 € p. a.) und die Wohnungsbauprämie (10 % auf bis zu 700 € = max. 70 € p. a.) nutzen. Das macht den Bausparvertrag als Sparinstrument attraktiver.
Kleinere Ergänzungsbeträge unter 80.000 €
Für kleinere Darlehensbeträge (z. B. Renovierung, Modernisierung) kann ein Bauspardarlehen nach Zuteilung günstiger sein als ein Bankdarlehen. Als eigenständiges Instrument für kleine Beträge — nicht als Hauptfinanzierung.
Schwäbisch Hall: Marktführer mit breitem Tarifspektrum
Schwäbisch Hall ist Deutschlands größte Bausparkasse und bietet Tarife mit unterschiedlichen Zuteilungszeiten (6–12 Jahre) und Darlehenszinsen (1,5–2,25 %). Für Käufer, die eine Bausparkombi ernsthaft prüfen wollen, ist ein Vergleich mehrerer Anbieter sinnvoll — neben Schwäbisch Hall auch BHW, Wüstenrot und LBS. Wir haben Zugang zu allen.
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Termin vereinbaren →Wann lieber auf die Bausparkombi verzichten?
In der Mehrheit der Beratungsgespräche rate ich von der Bausparkombi als Hauptfinanzierungsinstrument ab. Die Gründe:
| Problem | Warum das wichtig ist |
|---|---|
| Unplanbare Zuteilung | 7–12 Jahre sind eine Schätzung, keine Garantie. Wenn die Zuteilung sich verzögert, sitzt das Vorausdarlehen länger — und die Zinslast steigt. |
| Sofortige Abschlussgebühr | 1–1,6 % der Bausparsumme — auch wenn Sie den Vertrag nie abrufen oder vorzeitig kündigen. |
| Keine Tilgungsflexibilität | Das Vorausdarlehen erlaubt in der Ansparphase kaum Sondertilgungen. Beim Annuitätendarlehen können Sie 5–10 % p. a. extra tilgen. |
| Höhere Gesamtbelastung Phase 1 | Zinsen auf volle Darlehenssumme plus Bausparbeiträge — keine monatliche Entlastung durch sinkende Restschuld. |
| Alternative existiert | 15-jährige Zinsbindung beim Annuitätendarlehen schützt für denselben Zeitraum — ohne Abschlussgebühr und mit Tilgungsflexibilität. |
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Zum Rechner →Häufige Fragen zur Bausparkombi-Finanzierung
Lohnt sich die Kombination von Baufinanzierung und Bausparvertrag?
In den meisten Fällen nicht als Hauptfinanzierungsinstrument. Das reine Annuitätendarlehen mit 15-jähriger Zinsbindung ist meist günstiger — keine Abschlussgebühr, planbarere Laufzeit, flexiblere Sondertilgung. Die Bausparkombi lohnt sich vor allem, wenn Sie staatliche Förderung (Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie) nutzen können oder für kleinere Ergänzungsbeträge.
Was ist eine Bausparkombi-Finanzierung?
Ein endfälliges Vorausdarlehen (nur Zinszahlungen, keine Tilgung) kombiniert mit einem parallel angespartem Bausparvertrag. Nach Zuteilung (ca. 7–12 Jahre) wird das Vorausdarlehen mit dem Bausparvertrag (Guthaben + günstiges Bauspardarlehen) abgelöst.
Was kostet ein Bausparvertrag?
1–1,6 % der Bausparsumme als Abschlussgebühr — sofort fällig. Bei 100.000 € Bausparsumme sind das 1.000–1.600 €. Hinzu kommen ggf. jährliche Kontogebühren von 12–24 €.
Wie lange dauert es bis zur Zuteilung eines Bausparvertrags?
Typischerweise 7–12 Jahre — abhängig von Tarif, Ansparleistung und Marktlage der Bausparkasse. Eine exakte Zusage gibt es nicht. Wer auf Planbarkeit angewiesen ist, sollte das beim Vergleich mit anderen Finanzierungsmodellen berücksichtigen.
Wann ist ein Bausparvertrag für die Baufinanzierung sinnvoll?
Sinnvoll bei nutzbarer staatlicher Förderung (Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie), für kleinere Ergänzungsbeträge unter 80.000 € oder wenn Sie die Anschlussfinanzierung in 10–12 Jahren gegen stark steigende Zinsen absichern wollen. In allen anderen Fällen meist schlechter als ein 15-jähriges Festzinsdarlehen.
Fazit: Bausparkombi ist kein Allheilmittel
Die Kombination aus Kredit und Bausparvertrag ist ein legitimes Instrument — aber kein Selbstläufer. In den meisten Beratungsgesprächen führt der Vergleich zum Ergebnis, dass ein Annuitätendarlehen mit 15-jähriger Zinsbindung günstiger und planbarer ist. Das Bauspardarlehen nach Zuteilung sichert zwar den Zinssatz — die Kosten in der Ansparphase fressen diesen Vorteil aber häufig auf.
Meine Empfehlung: Lassen Sie beides durchrechnen — mit konkreten Zahlen für Ihren Fall. Wenn die staatliche Förderung greift oder Sie einen Ergänzungsbetrag günstig finanzieren wollen, kann das Ergebnis anders aussehen.
Bausparkombi oder reines Darlehen?
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Termin vereinbaren →*Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Finanzberatung dar. Tomasz J. Wierzbicki ist als Finanzanlagenvermittler gem. §34i GewO zugelassen. Für verbindliche Aussagen zu Ihrer Finanzierung lassen Sie sich bitte persönlich beraten.*