Erstmals eine Immobilie kaufen 2026: Der vollständige Schritt-für-Schritt-Guide
Wer zum ersten Mal kauft, zahlt im Schnitt 15.000–25.000 € mehr als nötig — weil Fehler bei Eigenkapital, Nebenkosten und Finanzierung teuer sind. Ich zeige Ihnen alle 6 Schritte vom ersten Finanzcheck bis zur Schlüsselübergabe, damit Sie diese Fehler nicht machen.
Das Wichtigste in Kürze:
- • Eigenkapital: mindestens 20 % Kaufpreis + Nebenkosten (7,5–10 % je nach Region)
- • Nebenkosten in Hamburg: ca. 7,5 %; in Schleswig-Holstein: ca. 8,5 % ohne Makler
- • KfW-Förderung für Erstkäufer: bis zu 220.000 € ab 0,01 % — aber nur wenn rechtzeitig beantragt
Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?
Unser Eigenkapital-Rechner zeigt Ihnen in 2 Minuten, welche Kaufpreise zu Ihrem Budget passen.
Zum Rechner →Überblick: Diese 6 Schritte bringen Sie sicher ins Eigenheim
Ein Immobilienkauf ist kein Impulskauf — er hat einen klaren Ablauf. Wer die Reihenfolge kennt und jeden Schritt vorbereitet, spart Zeit, Nerven und Geld.
Voraussetzungen prüfen
Eigenkapital, Einkommen, SCHUFA
Budget festlegen
Kaufpreis + alle Nebenkosten
Die richtige Immobilie finden
Checkliste, Besichtigung, Verhandlung
Finanzierung beantragen
Unterlagen, Bankenvergleich, KfW-Förderung
Notartermin und Eigentumsübergang
Kaufvertrag, Kaufpreiszahlung, Übergabe
Häufige Fehler — und wie Sie sie vermeiden
Was Erstkäufer regelmäßig teuer bezahlen
Schritt 1: Voraussetzungen prüfen — Eigenkapital, Einkommen, SCHUFA
Bevor Sie eine einzige Immobilie besichtigen, sollten Sie drei Zahlen kennen: Ihr verfügbares Eigenkapital, Ihr monatliches Nettoeinkommen und Ihren SCHUFA-Score. Diese drei Faktoren bestimmen, ob und zu welchen Konditionen Sie eine Baufinanzierung bekommen.
Eigenkapital: Banken erwarten mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenmittel — plus die Kaufnebenkosten obendrauf. In Hamburg bedeutet das bei einer 350.000-€-Wohnung rund 70.000 € (20 %) plus ca. 26.000 € Nebenkosten = 96.000 € Eigenkapital. Mit weniger ist eine Finanzierung möglich, kostet aber 0,3–0,6 % mehr Zinsen. Bei 280.000 € Darlehen und 20 Jahren Laufzeit sind 0,5 % Aufschlag rund 28.000 € Mehrkosten.
SCHUFA: Fordern Sie Ihre kostenlose Selbstauskunft unter schufa.de an — einmal pro Jahr kostenlos. Prüfen Sie, ob alle Einträge korrekt sind. Fehlerhafte Negativeinträge kommen vor und lassen sich anfechten. Planen Sie dafür 4–8 Wochen ein, bevor Sie die Suche starten.
Einkommen: Als Faustregel gilt: Die monatliche Rate sollte maximal 35 % Ihres Nettoeinkommens betragen. Bei einem gemeinsamen Nettoeinkommen von 4.500 € wäre das eine maximale Rate von 1.575 €/Monat. Daraus ergibt sich bei 3,8 % Zinsen und 2 % Tilgung ein maximales Darlehen von ca. 315.000 €.
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Tomasz Wierzbicki klärt mit Ihnen, was Sie sich leisten können, welche Förderungen Sie bekommen und holt die besten Konditionen für Sie ein.
Termin vereinbaren →Schritt 2: Budget festlegen — Kaufpreis und alle Nebenkosten
Der häufigste Fehler bei Erstkäufern: Sie planen mit dem Kaufpreis — und vergessen die Nebenkosten. Diese machen je nach Bundesland 7,5–10 % des Kaufpreises aus und müssen aus dem Eigenkapital bezahlt werden. Banken finanzieren Nebenkosten in der Regel nicht.
| Beispiel | Hamburg 3-Zi-Wohnung, 70 m² | Schleswig-Holstein Haus, 120 m², Neumünster |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 350.000 € | 240.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 19.250 € (5,5 %) | 15.600 € (6,5 %) |
| Notar (~1,5 %) | 5.250 € | 3.600 € |
| Grundbuch (~0,5 %) | 1.750 € | 1.200 € |
| Nebenkosten gesamt | 26.250 € (7,5 %) | 20.400 € (8,5 %) |
| Benötigtes Eigenkapital (20 %) | 96.250 € | 68.400 € |
| Darlehensbetrag | 280.000 € | 192.000 € |
| Monatliche Rate (10 J., 3,8 %, 2 % Tilg.) | 1.353 € | 928 € |
Stand: März 2026. Ohne Maklercourtage. Zinssatz beispielhaft.
Planen Sie zusätzlich einen Puffer von 3–5 % des Kaufpreises für Renovierungen, Umzug und unvorhergesehene Reparaturen ein. Bei einem Bestandsobjekt ist ein Gutachter (ca. 500–1.000 €) fast immer sein Geld wert — er deckt versteckte Mängel auf, bevor Sie kaufen.
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Zum Rechner →Schritt 3: Die richtige Immobilie finden
In Hamburg liegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen aktuell bei 4.700–6.300 €, für Häuser bei 5.000–5.900 €. Das macht den Markt anspruchsvoll — aber nicht unmöglich. Wer schnell handeln kann und vorbereitet ist, hat echte Vorteile.
Finanzierungsbestätigung vorab: Holen Sie sich vor der ersten Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung von Ihrem Berater. Diese zeigt Verkäufern, dass Sie ernsthaft kaufen können — und gibt Ihnen in Verhandlungen eine stärkere Position. Ohne Bestätigung verlieren Sie interessante Objekte an besser vorbereitete Käufer.
Checkliste Besichtigung: Prüfen Sie bei jedem Objekt: Energieausweis (Klasse A–B anstreben, alles ab D bedeutet Sanierungsbedarf), Heizungsanlage (Alter, Typ — Wärmepumpe oder Gas?), Zustand von Dach, Fenstern und Kellerdecke sowie die Nebenkosten-Abrechnung der letzten drei Jahre (bei Wohnungen). Mängel sind Verhandlungsmasse — aber nur wenn Sie sie kennen.
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Termin vereinbaren →Schritt 4: Finanzierung beantragen und KfW-Förderung sichern
Sobald Sie ein konkretes Objekt haben, beginnt die Finanzierungsphase. Das Wichtigste zuerst: KfW-Förderung muss vor Abschluss des Kaufvertrags beantragt werden — wer erst danach fragt, bekommt nichts mehr. Deshalb klären Sie die Förderung parallel zur Suche.
| KfW-Programm | Max. Kredit | Zins ab | Für wen |
|---|---|---|---|
| KfW 300 | 220.000 € | 0,01 % | Familien, Neubau Effizienzhaus |
| KfW 308 | 150.000 € | 0,01 % | Jung kauft Alt — Sanierung Bestand |
| KfW 124 | 100.000 € | 3,54 % | Alle Käufer, Bestand + Neubau |
Stand: Januar 2026. Programme können kombiniert werden.
Ein unabhängiger Berater fragt gleichzeitig bei 400+ Banken und allen KfW-Programmen an — ohne dass Sie sich kümmern müssen und ohne SCHUFA-Schaden. Mehrere Konditionsanfragen innerhalb von 10 Tagen zählt die SCHUFA als eine einzige Anfrage.
Unterlagen die Sie brauchen: Letzte 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Steuerbescheid, Kontoauszüge der letzten 3 Monate (alle Konten), Eigenkapital-Nachweise, SCHUFA-Auskunft sowie die Objektunterlagen (Exposé, Grundriss, Energieausweis, Flurkarte, Grundbuchauszug). Bei Wohnungen zusätzlich: Teilungserklärung und letzte Hausgeldabrechnung.
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Termin vereinbaren →Schritt 5: Notartermin und Eigentumsübergang
Erst wenn die Bank die Darlehenszusage schriftlich erteilt hat, vereinbaren Sie den Notartermin. Der Notar entwirft den Kaufvertrag und versendet ihn mindestens 14 Tage vor dem Termin an alle Parteien — das ist gesetzlich vorgeschrieben, damit Sie Zeit haben, alles zu lesen.
Beim Notartermin: Sie unterschreiben den Kaufvertrag. Damit ist der Kauf jedoch noch nicht vollzogen — das Eigentum geht erst über, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Die Bank zahlt in der Regel 2–4 Wochen nach dem Notartermin aus, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind (Auflassungsvormerkung im Grundbuch, ggf. Verzicht auf Vorkaufsrecht der Gemeinde).
Schlüsselübergabe: Mit Kaufpreiszahlung und Grundbucheintragung sind Sie offiziell Eigentümer. Die Schlüsselübergabe erfolgt nach Zahlungseingang — dokumentieren Sie dabei den Zustand der Immobilie mit Fotos und einem Übergabeprotokoll.
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Zum Rechner →Schritt 6: Die 5 häufigsten Fehler von Erstkäufern
Diese Fehler sehe ich regelmäßig — und sie kosten jedes Mal fünfstellige Summen:
Nebenkosten nicht eingerechnet
Käufer planen mit dem Kaufpreis und staunen dann, dass sie 26.000 € Nebenkosten in Hamburg nicht aus dem Eigenkapital decken können. Lösung: Budget immer mit Kaufpreis + 8–10 % Nebenkosten rechnen.
Tilgung zu niedrig gewählt
Bei 1 % Tilgung brauchen Sie bei 3,8 % Zinsen über 50 Jahre bis zur Entschuldung. Wählen Sie mindestens 2 %, besser 3 %. Der Mehraufwand von ca. 200 €/Monat spart Ihnen 10–15 Jahre Laufzeit.
KfW-Förderung zu spät beantragt
Der KfW-Antrag muss vor Kaufvertrag gestellt sein. Wer erst nach dem Notartermin fragt, bekommt keine Förderung mehr — und verschenkt bei KfW 300 bis zu 220.000 € günstige Finanzierung.
Nur eine Bank gefragt
Zwischen dem besten und schlechtesten Angebot liegen oft 0,4–0,7 % Zinsen. Bei 280.000 € Darlehen und 15 Jahren Laufzeit sind das 16.800–29.400 € Unterschied. Ein Maklervergleich über einen unabhängigen Berater kostet Sie nichts extra.
Kein Puffer für Reparaturen
Bestandsimmobilien brauchen Pflege. Planen Sie 1–1,5 % des Kaufpreises pro Jahr als Instandhaltungsrücklage. Bei einem 350.000-€-Objekt sind das 3.500–5.250 € jährlich — die Sie irgendwann wirklich brauchen werden.
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Termin vereinbaren →Häufige Fragen zum Erstkauf
Wie viel Eigenkapital brauche ich als Erstkäufer?
Mindestens 20 % des Kaufpreises plus die Nebenkosten (7,5–10 % je nach Region). In Hamburg bedeutet das bei 350.000 € Kaufpreis rund 96.000 € Eigenkapital. Mit weniger funktioniert es, kostet aber 0,3–0,6 % mehr Zinsen.
Welche KfW-Förderung gibt es für Erstkäufer?
KfW 300 (bis 220.000 € ab 0,01 % für Familien Neubau), KfW 308 (bis 150.000 € für Jung kauft Alt) und KfW 124 (bis 100.000 € ab 3,54 % für alle). Wichtig: Antrag muss vor Kaufvertrag gestellt sein.
Wie lange dauert der Immobilienkauf?
Vom Angebot bis zum Einzug realistisch 3–4 Monate: Finanzierungszusage 2–4 Wochen, Notartermin frühestens 14 Tage nach Kaufvertragszustellung, Auszahlung 2–4 Wochen nach Notartermin.
Was sind die Nebenkosten beim Hauskauf in Hamburg?
Grunderwerbsteuer 5,5 %, Notar ca. 1,5 %, Grundbuch ca. 0,5 % — ohne Makler rund 7,5 % des Kaufpreises. Dazu ggf. Maklerprovision (3,57 %, geteilt mit Verkäufer). In Schleswig-Holstein gilt 6,5 % Grunderwerbsteuer.
Kann ich als Erstkäufer ohne Eigenkapital kaufen?
Technisch möglich, aber in den meisten Fällen ein Fehler. Banken verlangen Zinsaufschläge von 0,5–1,5 % — das sind bei 350.000 € und 20 Jahren bis zu 105.000 € Mehrkosten. Außerdem bleibt kein Puffer bei Reparaturen oder Jobverlust.
Fazit
Ein Immobilienkauf ist planbar — wenn Sie die Schritte kennen und in der richtigen Reihenfolge vorgehen. Der teuerste Fehler ist, mit der Suche zu starten, bevor Sie Eigenkapital, Budget und Finanzierung geklärt haben. Fangen Sie mit dem Finanzcheck an, sichern Sie sich eine Finanzierungsbestätigung und beantragen Sie KfW-Förderung vor dem Kaufvertrag. Alles andere wird dann deutlich einfacher.
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Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Finanzberatung dar. Tomasz J. Wierzbicki ist als Finanzanlagenvermittler gem. §34i GewO zugelassen. Für verbindliche Aussagen zu Ihrer Finanzierung lassen Sie sich bitte persönlich beraten.