Tilgungsrate bei der Baufinanzierung: Wie hoch ist richtig?
Die Tilgungsrate entscheidet, wie lange Sie Ihren Kredit abbezahlen — und wie viel Sie insgesamt zahlen. Die Wahl zwischen 1%, 2% und 3% Anfangstilgung macht bei 300.000€ Darlehen über 100.000€ Unterschied. Hier sind die Zahlen.
Das Wichtigste in Kürze:
- • Mindestens 2% Anfangstilgung — 1% ist in fast allen Fällen ein Fehler
- • Bei 300.000€ und 3,5% Zinsen: 2% statt 1% Tilgung spart über 100.000€ Gesamtzinsen
- • Sondertilgungsrecht sichern: 5% p.a. kostenfrei sind Standard — verhandeln Sie das ein
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Mit unserem Baufi-Rechner sehen Sie in 2 Minuten, wie sich verschiedene Tilgungsraten auf Ihre monatliche Rate und Laufzeit auswirken.
Zum Rechner →Was ist die Tilgungsrate?
Die Tilgungsrate — auch Anfangstilgung genannt — gibt an, welchen Prozentsatz des Darlehens Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Bei einem Annuitätendarlehen (dem Standard in Deutschland) bleibt Ihre monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung konstant. Was sich ändert: der Anteil von Zinsen und Tilgung innerhalb dieser Rate.
Am Anfang zahlen Sie viel Zinsen, wenig Tilgung. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld — und damit auch die Zinsen. Der freigewordene Betrag fließt automatisch in die Tilgung. Das nennt sich der Tilgungsanteil steigt über die Zeit — weshalb das Darlehen zum Ende hin schneller abgebaut wird als zu Beginn.
Die monatliche Rate ergibt sich simpel: (Zinssatz + Tilgungsrate) × Darlehenssumme ÷ 12. Bei 300.000€, 3,5% Zinsen und 2% Tilgung: (3,5% + 2%) × 300.000 ÷ 12 = 1.375€ pro Monat.
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Termin vereinbaren →Warum 1% Anfangstilgung fast immer ein Fehler ist
Viele Banken bieten Darlehen mit 1% Anfangstilgung an — weil die monatliche Rate attraktiv niedrig wirkt. Das ist Verkaufspsychologie. Schauen Sie auf die Gesamtkosten.
Bei 1% Tilgung und 3,5% Zinsen zahlen Sie über 40 Jahre ab und kommen auf Gesamtzinsen von rund 281.000€ — fast so viel wie die ursprüngliche Darlehenssumme. Hinzu kommt das Zinsrisiko: Nach 10 Jahren Zinsbindung haben Sie noch eine enorme Restschuld. Steigen die Zinsen bis dahin, wird die Anschlussfinanzierung zum Problem.
Die einzige Situation, in der 1% sinnvoll sein kann: Sie haben einen sehr guten Rendite-Plan für das freigewordene Kapital und eine professionelle Absicherung. Für die meisten Eigenheimkäufer ist das nicht der Fall.
1% vs. 2% vs. 3% Tilgung — der direkte Vergleich
Darlehenssumme: 300.000€ | Zinssatz: 3,5% (Stand März 2026)
| Tilgung | Rate/Monat | Laufzeit | Gesamtzinsen |
|---|---|---|---|
| 1% (Mindest) | 1.125€ | ~43 Jahre | ~281.000€ |
| 2% (Empfehlung) | 1.375€ | ~29 Jahre | ~177.000€ |
| 3% (Optimal) | 1.625€ | ~22 Jahre | ~132.000€ |
Fazit aus der Tabelle: Von 1% auf 2% Tilgung zu wechseln kostet Sie 250€ mehr pro Monat — spart aber über 100.000€ Gesamtzinsen und 14 Jahre Laufzeit. Das entspricht einer Rendite von weit über 10% auf den Mehrbetrag.
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Zum Rechner →Sondertilgungsrecht: Flexibilität sichern
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung, die direkt Ihre Restschuld reduziert. Sie zahlen keine zusätzlichen Zinsen — jeder Euro geht komplett in den Schuldenabbau. Das macht Sondertilgungen zu einem der wirkungsvollsten Werkzeuge in der Baufinanzierung.
Standard am Markt: 5% der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei. Bei 300.000€ also bis zu 15.000€ jährlich. Wer Weihnachtsgeld, Boni oder Erbschaften hat, kann diese direkt in die Tilgung stecken — ohne Vertragsänderung.
Worauf Sie beim Vertragsabschluss achten müssen: Nicht alle Banken bieten Sondertilgungsrechte standardmäßig an, und manche berechnen einen Zinsaufschlag dafür. Dieser Aufschlag liegt meist bei 0,05-0,15% — und rechnet sich trotzdem, wenn Sie regelmäßig extra tilgen wollen. Sprechen Sie das vor Abschluss an.
Ebenfalls nützlich: Tilgungsaussetzung. Manche Verträge erlauben es, die Tilgung vorübergehend auf 0% zu senken — für max. 6-12 Monate bei Jobverlust oder Elternzeit. Das gibt finanzielle Puffer, ohne den Kredit zu gefährden.
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Termin vereinbaren →Meine Empfehlung: Tilgung so hoch wie möglich
Die richtige Tilgungsrate hängt von Ihrem Einkommen, Ihrer Risikobereitschaft und Ihren anderen finanziellen Zielen ab. Aber ein Grundsatz gilt fast immer: Wählen Sie die höchste Tilgungsrate, die Sie dauerhaft stemmen können — nicht die, die heute noch Luft lässt.
Konkrete Orientierung: Ihre gesamte Wohnkostenbelastung (Rate + Nebenkosten) sollte nicht mehr als 35-40% des Nettohaushaltseinkommens betragen. Wenn Sie bei 2% Tilgung deutlich darunter liegen — gehen Sie auf 3%. Der Unterschied in der monatlichen Rate ist überschaubar, der Gewinn bei den Gesamtkosten erheblich.
Wichtig: Rechnen Sie mit aktuellen Zinsen, nicht mit den Minimalzinsen von 2021. Die Welt hat sich geändert. Bei 3,5-4,0% Zinsen (Stand März 2026) sind 2% Anfangstilgung das absolute Minimum — alles darunter verlängert Ihre Zinsbindungsrisiken unnötig.
Häufige Fragen zur Tilgungsrate
Wie hoch sollte die Tilgungsrate bei der Baufinanzierung sein?
Mindestens 2%, besser 2,5-3%. Bei 1% Anfangstilgung zahlen Sie bei einem 300.000€-Darlehen und 3,5% Zinsen über 43 Jahre ab — und zahlen dabei rund 281.000€ Zinsen. Mit 2% Tilgung sind Sie in 29 Jahren schuldenfrei und zahlen nur 177.000€ Zinsen.
Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und Zinsen?
Zinsen sind die Kosten für den Kredit — sie fließen an die Bank und bauen keine Schulden ab. Die Tilgung hingegen reduziert Ihre Restschuld direkt. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate gleich, aber der Tilgungsanteil steigt über die Zeit, weil die Zinsen auf eine sinkende Restschuld berechnet werden.
Warum ist 1% Anfangstilgung so gefährlich?
Weil Sie bei 1% Tilgung und aktuellen Zinsen von 3,5% nach 10 Jahren erst rund 50.000€ von einem 300.000€-Darlehen getilgt haben. Die Restschuld bei der Anschlussfinanzierung ist noch enorm hoch — wenn die Zinsen dann gestiegen sind, kann das zur echten Belastung werden.
Kann ich die Tilgungsrate während der Laufzeit ändern?
Das hängt vom Darlehensvertrag ab. Viele Banken erlauben eine Tilgungsanpassung 1-2 Mal pro Jahr — zwischen 1% und 5% Anfangstilgung. Achten Sie beim Abschluss darauf, dass diese Option im Vertrag steht. Alternativ können Sie über Sondertilgungen flexibel tilgen.
Was ist eine Sondertilgung und wie viel ist möglich?
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung, die direkt die Restschuld reduziert — ohne dass Sie mehr Zinsen zahlen. Die meisten Banken erlauben 5% der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei. Bei 300.000€ also 15.000€ jährlich extra. Jede Sondertilgung verkürzt die Laufzeit und spart Zinsen.
Fazit
Die Tilgungsrate ist eine der wichtigsten Stellschrauben in Ihrer Baufinanzierung — und wird dabei am häufigsten unterschätzt. Wählen Sie mindestens 2% Anfangstilgung, sichern Sie sich ein Sondertilgungsrecht von 5% p.a. und prüfen Sie, ob eine Tilgungsanpassungsoption sinnvoll ist. Bei aktuellen Zinsen von 3,5-4,0% ist Schuldenabbau die beste risikofreie Investition, die Sie machen können.
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Kostenlose Erstberatung mit Tomasz Wierzbicki — ich zeige Ihnen, welche Tilgungsrate zu Ihrer Situation passt und wie Sie Sondertilgungen sinnvoll einsetzen.
Termin vereinbaren →Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Finanzberatung dar. Tomasz J. Wierzbicki ist als Finanzanlagenvermittler gem. §34i GewO zugelassen. Für verbindliche Aussagen zu Ihrer Finanzierung lassen Sie sich bitte persönlich beraten.