Grunderwerbsteuer 2026: Alle 16 Bundesländer im Vergleich
Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Kostenpositionen beim Hauskauf — und sie variiert je nach Bundesland erheblich. Wer in Bayern kauft, zahlt 3,5 % des Kaufpreises. Wer in Schleswig-Holstein kauft, zahlt 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € ist das ein Unterschied von 10.500 € — Geld, das Sie aus eigener Tasche aufbringen müssen. Hier sind alle Sätze und was das konkret bedeutet.
Das Wichtigste in Kürze:
- ✓Spanne: 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (SH, NRW, Saarland, Brandenburg, Thüringen, Sachsen-Anhalt)
- ✓Hamburg (5,5 %) ist günstiger als Schleswig-Holstein (6,5 %) — relevant bei Grenzlage
- ✓Inventar separat ausweisen kann legal Grunderwerbsteuer senken (bis ca. 15.000 €)
- ✓Bei Schenkung/Erbschaft innerhalb gerader Linie: keine Grunderwerbsteuer
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Tabelle: GrESt-Sätze von 3,5 % bis 6,5 %
| Bundesland | GrESt-Satz | Bei 350.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 12.250 € |
| Sachsen | 3,5 % | 12.250 € |
| Hamburg | 5,5 % | 19.250 € |
| Bremen | 5,0 % | 17.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 17.500 € |
| Hessen | 6,0 % | 21.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 17.500 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 17.500 € |
| Mecklenburg-Vorpommern(Norddeutschland) | 6,0 % | 21.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 21.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 17.500 € |
| Thüringen | 6,5 % | 22.750 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 22.750 € |
| Saarland | 6,5 % | 22.750 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 22.750 € |
| Schleswig-Holstein(Norddeutschland) | 6,5 % | 22.750 € |
Stand 2026 — keine Gewähr auf Vollständigkeit und Aktualität
Hamburg, Schleswig-Holstein und MV im Vergleich
Für Norddeutschland gilt: Hamburg mit 5,5 % ist günstiger als Schleswig-Holstein (6,5 %) und Mecklenburg-Vorpommern (6,0 %). Wer nahe der Hamburger Stadtgrenze kauft — z.B. in Norderstedt, Ahrensburg oder Reinbek — kauft in Schleswig-Holstein und zahlt 1 % mehr. Das sind bei 400.000 € Kaufpreis 4.000 € Unterschied zu Hamburg.
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| Bundesland | GrESt | Notar+Grundbuch (2%) | Nebenkosten gesamt |
|---|---|---|---|
| Bayern (3,5 %) | 12.250 € | 7.000 € | 19.250 € |
| Hamburg (5,5 %) | 19.250 € | 7.000 € | 26.250 € |
| Mecklenburg-Vorpommern (6,0 %) | 21.000 € | 7.000 € | 28.000 € |
| Schleswig-Holstein (6,5 %) | 22.750 € | 7.000 € | 29.750 € |
| Unterschied BY → SH | +10.500 € | — | +10.500 € mehr EK nötig |
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Kaufpreis aufteilen: Immobilie + bewegliches Inventar
Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Kaufpreis des Grundstücks und Gebäudes an — nicht auf bewegliches Inventar. Wenn der Kaufvertrag eine separate Bewertung für die mitverkaufte Einbauküche, die Gartengeräte oder Möbel enthält, fällt auf diesen Anteil keine Grunderwerbsteuer an.
Beispiel: Kaufpreis 350.000 € gesamt. Im Vertrag: 335.000 € für Immobilie + 15.000 € für Inventar (Einbauküche, Gartenmöbel, Markise). Grunderwerbsteuer nur auf 335.000 €. Bei 6,5 % SH: 21.775 € statt 22.750 € — Ersparnis: 975 €.
Was das Finanzamt erlaubt und was nicht
Das Finanzamt prüft Inventarwertangaben. Als Faustformel gilt: bis ca. 10–15 % des Kaufpreises für Inventar werden meist ohne Rückfrage akzeptiert. Höhere Beträge können zu einer Prüfung führen — dabei muss der Inventarwert glaubhaft und marktgerecht belegt werden. Überhöhte Inventarwerte können nachträglich der Grunderwerbsteuer unterworfen werden.
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Schenkung, Erbschaft, Übertragung unter Verwandten 1. Grades
Grunderwerbsteuer-Befreiungen bestehen für Übertragungen in gerader Linie: von Eltern auf Kinder (oder Kinder an Eltern), von Großeltern auf Enkel. Auch Übertragungen zwischen Eheleuten und eingetragenen Lebenspartnern sind befreit. Geschwister, Nichten, Neffen — keine Befreiung.
Wichtig: Statt Grunderwerbsteuer kann Schenkungs- oder Erbschaftsteuer anfallen. Die Freibeträge: Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 €, Ehepartner 500.000 €. Wer regelmäßig (alle 10 Jahre) überträgt, kann die Freibeträge mehrfach ausschöpfen.
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Zum Rechner →Norddeutschland: SH und MV sind teuer — Was tun?
Schleswig-Holstein (6,5 %) und Mecklenburg-Vorpommern (6,0 %) gehören zu den teuersten Bundesländern. Es gibt keinen legalen Weg, den Steuersatz zu senken — aber Sie können den Steuerbetrags reduzieren, indem Sie Inventar separat ausweisen. Und Sie sollten die Grunderwerbsteuer von Anfang an in Ihre Eigenkapitalplanung einrechnen — sie muss komplett aus eigenen Mitteln aufgebracht werden, nicht aus dem Darlehen.
Diskussion: In mehreren Bundesländern (u.a. SH) wird über Ersterbwerber-Freibeträge diskutiert — ähnlich wie sie in einigen anderen EU-Ländern existieren. Stand 2026 gibt es in Deutschland keine bundesweite Befreiung für Erstkäufer.
Häufige Fragen — Grunderwerbsteuer Deutschland
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern?
Von 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (SH, NRW, Saarland, Brandenburg, Thüringen). Hamburg 5,5 %, MV 6,0 %, Baden-Württemberg/Bremen/Niedersachsen/Rheinland-Pfalz 5,0 %.
Kann ich Grunderwerbsteuer sparen durch Inventar-Aufteilung?
Ja — bis ca. 10–15 % des Kaufpreises für Inventar werden vom Finanzamt meist akzeptiert. Bei 350.000 € und 15.000 € Inventaranteil: ca. 975 € Steuerersparnis bei 6,5 % GrESt. Höhere Beträge werden geprüft — nur mit belegbarem Marktwert.
Fällt bei Schenkung oder Erbschaft Grunderwerbsteuer an?
Nein — bei Übertragungen in gerader Linie (Eltern → Kinder, Ehepartner) entfällt die Grunderwerbsteuer. Stattdessen kann Schenkungs-/Erbschaftsteuer anfallen mit Freibeträgen von 400.000 € (Kinder) und 500.000 € (Ehepartner).
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Das Finanzamt stellt 4–8 Wochen nach Kaufvertrag den Bescheid aus. Zahlfrist: 4 Wochen. Erst nach Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist nicht verhandelbar — aber sie muss in die Eigenkapitalplanung eingerechnet werden. Wer in Schleswig-Holstein oder Mecklenburg-Vorpommern kauft, zahlt deutlich mehr als in Bayern oder Hamburg. Planen Sie die GrESt komplett aus Eigenkapital — wer sie mitfinanziert, zahlt doppelt: einmal die Steuer, und dann noch Zinsen darauf.
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Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Steuer- oder Finanzberatung dar. Tomasz J. Wierzbicki ist als Finanzanlagenvermittler gem. §34i GewO zugelassen. Für verbindliche steuerliche Aussagen wenden Sie sich an einen Steuerberater.