Neubau vs. Bestandsimmobilie finanzieren — Was ist günstiger?

Neubau oder Bestandsimmobilie — eine der meistgestellten Fragen vor dem Immobilienkauf. Die ehrliche Antwort: Der Neubau kostet mehr, hat aber bessere Förderung. Beim Bestand lockt der günstigere Kaufpreis, doch Sanierungskosten und fehlende Fördermittel können diesen Vorteil schnell auffressen. Hier rechne ich beide Szenarien mit echten Zahlen aus Norddeutschland durch.

Kaufpreis: Neubau vs. Bestand — Der Kostenvergleich

Durchschnittliche Preisunterschiede in SH, HH und MV

Die Preisschere zwischen Neubau und Bestand ist in Norddeutschland erheblich. Neubauten werden mit einem deutlichen Aufpreis verkauft — Hauptgründe sind Energieeffizienz, keine Renovierungskosten und moderne Grundrisse.

Versteckte Kosten beim Neubau — Baunebenkosten und Bereitstellungszinsen

Der Kaufpreis eines Neubaus ist nicht alles. Beim schlüsselfertigen Haus kommen hinzu: Architekt (entfällt oft), Erdarbeiten und Außenanlagen (15.000–40.000 €), Bauwesenversicherung, Bauabnahme und Gutachter. Vor allem aber: Bereitstellungszinsen.

Bei einer Neubaufinanzierung rufen Sie das Darlehen in Baustufen ab — nicht auf einmal. Die Bank berechnet auf den noch nicht abgerufenen Anteil Bereitstellungszinsen, typischerweise 0,25 % pro Monat (3 % p.a.). Bei 400.000 € Darlehen und 18 Monaten Bauzeit können das schnell 8.000–15.000 € extra sein.

Versteckte Kosten beim Bestand — Sanierung nicht vergessen

Gebäude aus den 1960er bis 1980er Jahren sind energetisch oft schlecht — Heizung veraltet, Dachdämmung mangelhaft, Fenster einfach verglast. Die Kosten für eine Vollsanierung:

Finanzierung: Was Banken bei Neubau anders machen

Baufinanzierung vs. Kauffinanzierung — Abrufpläne und Bereitstellungszinsen

Bei einer Bestandsimmobilie ist der Prozess klar: Kaufpreis steht fest, Darlehen wird auf einmal ausgezahlt, Grundbucheintrag erfolgt. Bei einem Neubau ist das komplexer: Die Bank zahlt das Darlehen in Baustufen aus — nach Bodenplatte, nach Rohbau, nach Dach, nach Innenausbau. Das nennt sich Abrufplan.

Dieser Abrufplan hat einen Nachteil: Sie zahlen auf den noch nicht abgerufenen Betrag Bereitstellungszinsen. Viele Banken gewähren eine bereitstellungszinsfreie Zeit von 6–12 Monaten — danach fallen 0,25 % pro Monat an. Planen Sie bei der Finanzierungsgestaltung explizit, wie lange Ihr Haus gebaut wird.

Rechenbeispiel: Neubau 450.000 € vs. Bestand 380.000 € + 50.000 € Sanierung

Der Bestand kostet monatlich ca. 195 € weniger — über 10 Jahre sind das 23.400 €. Aber: Beim Neubau werden keine Überraschungen fällig. Beim Bestand kann sich der Sanierungsbedarf nachträglich als deutlich höher herausstellen.

Förderung: Neubau gewinnt klar

KfW 297/298 — nur für Neubau

Das Förderprogramm KfW Klimafreundlicher Neubau (KfW 297/298) bietet zinsgünstige Darlehen von bis zu 150.000 € pro Wohneinheit — ausschließlich für Neubauten mit mindestens EH-40-Standard. Der Zinsvorteil gegenüber Marktkonditionen kann je nach Laufzeit 20.000–40.000 € ausmachen.

Familien mit Kindern können KfW 297/298 mit KfW 300 (Wohneigentum für Familien) kombinieren — bis zu 370.000 € zinsgünstige Förderdarlehen zusammen. Bei einem Normaldarlehen über 370.000 € zum Marktzins wäre die Zinslast über 20 Jahre um 60.000–90.000 € höher.

BAFA-Sanierungsförderung für Bestand

Bestandskäufer, die sanieren, können die Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG) nutzen. Die BAFA fördert einzelne Sanierungsmaßnahmen (Heizung, Dämmung, Fenster) mit 15–70 % der Kosten — je nach Maßnahme und Einkommensbonus. KfW 308 (Jung kauft Alt) bietet zusätzlich Darlehen bis 150.000 € für die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden.

Einschränkung: Die Beantragung der BAFA-Förderung erfordert einen Energieberater (BAFA-zertifiziert) und muss vor Baubeginn erfolgen. Die Förderung kann nicht nachträglich beantragt werden.

Rendite und Wertsteigerung: Bestand oft unterschätzt

Wer zur Eigennutzung kauft, denkt selten an Rendite — aber die spätere Wertsteigerung beeinflusst den Gesamterfolg Ihrer Investition. Hier zeigt sich ein oft übersehener Vorteil der Bestandsimmobilie: Gute Lagen mit Bestandsgebäuden sind häufig attraktiver als Neubaugebiete am Stadtrand.

In Hamburg hat eine Altbauwohnung in Eimsbüttel oder Barmbek langfristig stärker an Wert gewonnen als vergleichbare Neubauten in Rahlstedt oder Harburg. Das Muster wiederholt sich in Lübeck (St. Gertrud vs. neue Randlagen) und Rostock (Stadtmitte vs. Neubaugebiete Südstadt). Etablierte Lagen haben begrenzte Neubaureserven — das treibt Preise langfristig.

Für Bestandskäufer gilt: Kaufen Sie die schlechteste Immobilie in der besten Lage, nicht die beste Immobilie in einer schwachen Lage. Die Sanierungskosten sind kalkulierbar — schlechte Lagen lassen sich nicht sanieren.

Unser Fazit — Wann was besser ist

Neubau empfehle ich, wenn: Sie Förderprogramme maximal nutzen wollen (besonders Familien mit KfW 300), wenn niedrige Energiekosten wichtig sind, wenn Sie keine Überraschungen wollen und wenn ein schlüsselfertiges Angebot mit festem Preis verfügbar ist.

Bestand empfehle ich, wenn: Sie eine etablierte Lage bevorzugen, wenn das Budget knapper ist, wenn Sie handwerkliches Geschick mitbringen (Eigenleistung spart Sanierungskosten), oder wenn das konkrete Objekt in gutem Zustand und überdurchschnittlich günstig ist.

Was ich nie empfehle: Eine schlecht erhaltene Bestandsimmobilie ohne Sanierungsbudget kaufen und die energetischen Mängel ignorieren. Ab 2030 werden Gebäude mit schlechter Energieeffizienz beim Verkauf deutlich schlechtere Preise erzielen.

Häufige Fragen — Neubau vs. Bestandsimmobilie